家が競売になっちゃった！ http://www.11960.net/ ja Copyright 2011 Thu, 17 Feb 2011 13:13:10 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://www.rssboard.org/rss-specification 不動産、建築情報
信頼できる情報と専門家がいるといざというとき安心です。
マイホーム購入された後で後悔しても手遅れです。

困ったことになる前に事前に手は打っておきましょう。


]]> http://www.11960.net/15_1.html http://www.11960.net/15_1.html Thu, 17 Feb 2011 13:13:10 +0900 不動産系 ]]> http://www.11960.net/12_1.html http://www.11960.net/12_1.html 競売の基礎知識 Mon, 09 Aug 2010 20:29:30 +0900 リンク集 リンク集１　　リンク集２　　リンク集３　　リンク集４

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税理士 高松

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]]> http://www.11960.net/11_1.html http://www.11960.net/11_1.html 競売の基礎知識 Fri, 29 May 2009 20:41:54 +0900 競売Q＆Ａ
滞納して１～３ヶ月間は、手紙による督促が来ます。一般に６ヶ月が過ぎると、保証会社に代位弁済されます。以後は保証会社が債権者となるので、保証会社と話し合いを行うことになります。競売の申し立ては、その後になることが多いです。


Ｑ、銀行から自宅を競売にかけると言われました。回避方法は？

任意売却という方法があります。どちらも自宅を手放すことになりますが、任意売却の方が高値で売却できるのでローンの整理には有利です。どの道を選ぶかは、不動産屋や専門の業者に相談して決めた方がいいでしょう。


Ｑ、競売にかかると、近所の人に知られますか？

自宅を競売にかけられると、新聞やチラシに掲載されたり、不動産業者が訪問してきたりします。そのため近所に知られる可能性は、非常に高いです。ただ任意売却なら一般の販売と同じ形になるので、あまり惨めな思いはしないでしょう。


Ｑ、競売になってからも任意売却できるの？

債権者と話し合って合意することで、可能となります。任意売却で処分したいのなら、早めに行動することが大事です。


Ｑ、競売後、落札者に立退き料（引越し代）を請求できますか？

落札者にすれば、早く家を明け渡して欲しいのは当然です。交渉次第で引越し代をもらえるケースがあります。しかし落札者が頑として拒否した場合、あなたは引越し代がなくても家を出て行かなければならなくなります。


Ｑ、落札後も立退きを拒否して住み続けたらどうなるの？

強制代執行によって、家財道具は全て裁判所の執行官と運送屋によって持ち出されてしまいます。同時にあなたも立退きを命じられ、鍵も変えられます。もう諦めるしかありません。その家に入ろうとしたら、不法侵入で逮捕されるので注意してください。


Ｑ、競売で落札された家を買い戻せますか？

買い戻すことは可能ですが、金額的に大変かもしれません。なぜなら落札者は落札価格に利益分をプラスした金額を提示してくるからです。


Ｑ、競売で落札されなかったら、どうなるの？

競売にかかっても落札されるまで住み続けることができます。最初の競売で落札されなかった場合は、特別売却といって希望者に先着順で売却することになります。それでも物件が売れ残った場合は、価格を下げて再競売になります。


＜オススメサイト＞
]]> http://www.11960.net/10_1.html http://www.11960.net/10_1.html 競売の基礎知識 競売 Fri, 29 May 2009 20:34:13 +0900 競売を避ける　～任意売却～
ただ不動産を売却するにも、２つの道があります。

・競売
・任意売却


■　任意売却って、なに？

任意売却とは、債権者（銀行など）と債務者（借金をしている人）が話し合い、お互いに合意した上で競売よりも有利な条件で任意に不動産を売却することです。

競売での売却となると、市場価格の７～８割での売却となります。

これでは売却後に債務（借金）が残ってしまう可能性があり、債権者にとっても債務者にとっても不利益となります。そこで担保不動産が差し押さえられ競売で売却される前に、より有利な条件で一般販売してしまおうというのが任意売却なのです。

任意売却なら、市場価格に近い値段での売却が可能です。


▽任意売却のメリット

・競売よりも有利な価格で物件を売却できる
・残債をより少なくすることができる
・売却後の残債の返済では、債権者が柔軟に対応してくれる
・競売と違って一般の方法で売却するので、惨めな思いがしない
・競売と違って引越し代が出る

▽任意売却のデメリット

・ブラックリストに登録される（ローンを滞納した時点で）
・債権者との交渉などを自分で行わなければならない
・連帯債務者や連帯保証人がいる場合は、同意が必要となる
・物件購入希望者が家を見に来るので、それに立ち会わなければならない


競売にしろ任意売却にしろ、不動産を手放しても借金が残る可能性が高いです。そのためより高値で物件が売却できる任意売却の方が、後々有利かもしれません。

どちらを選ぶにせよ、専門業者のアドバイスを受けた方がいいでしょうね。


＜おススメサイト＞
]]> http://www.11960.net/9_1.html http://www.11960.net/9_1.html 競売の基礎知識 任意売却 競売 Fri, 29 May 2009 20:32:49 +0900 競売後に借金が残ったら？
借金の整理として、担保となっている不動産が競売にかけられることもあるでしょう。それで物件が売却され、きちんと借金が解決できれば問題はありません。

しかし競売で物件を処分し、それでも借金が残ったらどうなるのでしょう？


■　返済の義務は残る

競売でマイホームを手放しても、まだ借金が残っている場合は継続して返済していかなければなりません。特に競売では、市場価格より物件は安く売却されます。

つまりマイホーム（物件）を手放しても、借金が残る可能性があるわけです。

しかし住宅まで手放したあなたに、返済を続ける能力はあるでしょうか？


■　自己破産するか......

ローンの返済から逃れるためには、自己破産するしかありません。

しかし自己破産すれば、あなたに様々なデメリットが生じるだけではありません。返済の責任が連帯保証人に向けられることも重大です。すると今度はあなたの連帯保証人が、自己破産の危機に立たされるかもしれません。

安易に自己破産を選ぶのではなく、まずは専門家の力を借りるようにしましょう。


■　残った借金は請求しません？

銀行から「不動産を処分すれば、残債は請求しません」と言われることがあります。

ですがこれは、返済の義務が消滅することを意味するわけではありません。

競売後に残った借金は、「無担保債権」と呼ばれます。これは要するに不良債権であり、貸し手にすれば回収できる可能性の少ない債権になります。そのため民間銀行の場合、このような不良債権はサービサーに債権譲渡して処理するのが一般的です。

その結果、あなたはサービサーから返済の請求を受けることになるのです。


＜おススメサイト＞
]]> http://www.11960.net/8_1.html http://www.11960.net/8_1.html 競売の基礎知識 借金 競売 Fri, 29 May 2009 20:31:45 +0900 競売のデメリット
競売のデメリットとしては、以下のようなものがあります。


■　売却価格が安い

競売物件の価格は、裁判所の依頼を受けた不動産鑑定士が決定します。通常この価格は、市場価格の５～７割と低く設定されています。そのため市場価格よりも２～３割安く売却されることになり、物件売却後も債務が残る可能性があります。


■　支払いの義務

競売で物件を売却した後にまだ債務（借金）が残った場合、これを返済する義務があります。しかし競売で住宅まで失ったあなたに、返済能力はあるでしょうか？　最終的には自己破産という選択肢を選ぶことになるかもしれません。


■　連帯保証人を巻き込む

競売で売却された後も借金が残った場合、あなたには返済能力がないので連帯保証人に責任が向けられます。最悪の場合、連帯保証人の不動産が競売にかけられることも......


■　近隣に知られる

自宅を競売にかけられると、新聞の掲載やチラシ、業者の訪問などから近所に知られることになります。それを隠し通すことは、まず不可能と考えてください。


■　引越し代がなくても立ち退く

落札者と交渉することで、引越し代をもらうことが可能です。しかし落札者が立ち退きを迫った場合、あなたに引越し代がなくても家を出なければなりません。


■　債権者とのトラブル

競売で売却した後にも借金が残ると、債権者（あなたにお金を貸している人）と支払いの件でトラブルになる可能性があります。


■　不安要素が多い

裁判所の執行官がやって来て家の写真を撮ったり、いつ落札されるか分からないといった不安の中で生活することになります。また近所にも知られることになるので、子供が学校でイジメに遭うという可能性も出てきます。


競売物件は、買い手にとって有利なものです。そのため競売で借金を解決するというのは、デメリットの方が多いかもしれません。自分の不動産を少しでも高く売りたいのなら、競売ではなく任意売却という方法もあります。


＜おススメサイト＞
]]> http://www.11960.net/7_1.html http://www.11960.net/7_1.html 競売の基礎知識 競売 Fri, 29 May 2009 20:29:20 +0900 競売のメリット
競売のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。


■　何もしなくていい

延滞を続けると督促状が届きますが、それを無視しているとやがて裁判所から競売開始の通知書が送られてきます。それも放っておけば、裁判所の執行官が全ての手続きを行ってくれます。何もしなくていいので、そういう意味では楽チンです。


■　落札まで住める

競売にかけられて落札されるまで、その家に住み続けることができます。延滞から落札まで平均して１年、場合によっては２～３年間住み続けることもできます。


■　引越し費用を請求

交渉次第で落札者に引越し費用を請求することもできます。あなたを強制的に立ち退かせるための手続き（強制執行）を取ると、100万円近い費用が必要となります。そこを突いてうまく交渉すれば、引越し代をもらえることもあります。


■　物件の瑕疵担保の責任がない

競売にかけられた物件のアフターケアをする必要がありません。


■　税金が安い

任意売却よりも税金が安いです。


競売には上記のようなメリットがありますが、デメリットもあります。ですからどのような決断を下すにしても、十分に考えてから行動するようにしてください。


＜おススメサイト＞
]]> http://www.11960.net/6_1.html http://www.11960.net/6_1.html 競売の基礎知識 競売 Fri, 29 May 2009 20:28:21 +0900 競売の流れ
そこで、自宅が競売にかけられるまでの流れを簡単に紹介したいと思います。


■　自宅が競売にかけられるまで

１、ローンの延滞

１ヶ月間、住宅ローンを延滞すると催促されます。そこからさらに２ヶ月ほど延滞を続けると、債権者に呼び出されて返済の話し合いを行うことになります。

２、保証会社に代位弁済

約半年返済が遅れると、債権や担保物件が保証会社に代位弁済されます。以後は保証会社が債権者となり、保証会社と話し合いを行うことになります。

３、競売の申し立て

債権者が裁判所に競売の申し立てを行い、競売の開始が決定されます。

４、不動産の差押登記

不動産の差押登記が行われます。この段階ではまだ登記されるだけで、家を取られるわけではありません。ただ不動産を自由に処分できなくなります。

５、物件の調査＆評価

執行官が現地を調査し、さらに裁判所の依頼を受けた不動産鑑定士が不動産の価値を評価します。そして最低落札価格が決められます。

６、物件明細

物件明細書が作成され、売却方法などが決められます。

７、競売の開始

一般的には期間入札方法で、最高金額で入札した人に落札されます。

８、立ち退き

落札者と話し合って物件を引き渡します。立ち退きを拒むこともできますが、家に住み続ける権利はないので最終的には強制執行により立ち退くことになります。


以上が競売の流れです。

通常、返済不能に陥って不動産が他人の手に渡るまで、１年以上かかります。その間は、その家に住み続けることができます。中には競売の申し立てをしない銀行もあり、延滞してから２年以上住み続けたという話もあります。


<おススメサイト>
]]> http://www.11960.net/5_1.html http://www.11960.net/5_1.html 競売の基礎知識 競売 Fri, 29 May 2009 19:40:45 +0900 競売とは？
このような場合に債権者に弁済する制度として、競売があります。


■　競売って、なに？

競売とは、借入金の返済ができなくなった債務者が、担保としていた不動産（土地や建物）を裁判所の手で売却するシステムのことを言います。

一般に「きょうばい」と言われもしますが、法律用語では「けいばい」です。

競売ではまず債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所が担保となっていた不動産を売却します。この不動産を競売物件と言い、通常は期間入札で競売は行われます。


■　競売物件の価格について

競売物件は、裁判所が決めた最低価格以上で最高値の入札をした人のものになります。競売物件の最低価格を決めるのは、裁判所の依頼を受けた不動産鑑定士です。

通常この最低価格は、市場価格の５～７割と低く設定されています。


■　債務者（借金を抱える人）にとっての競売

競売物件の価格が市場価格より低く設定されるということは、不動産を手放す側にとっては大きなデメリットです。また競売によって不動産を売却しても、まだ借金が残る場合があります。となると、家を失った後も返済を続けなければなりません。

一方で、メリットも存在します。

競売では落札まで数年かかることもあるので、その場合はその家で住み続けることができます。また必要な手続き等は裁判所側が全て行ってくれるので、自分では何もしなくてもいいというメリットもあります。


▽競売に関する誤解

自宅を競売にかけられると、赤紙を貼られて強制的に追い出されると考えている人もいるようですが、そんなことはありません。大勢の人がいきなり押しかけてきて家を追われるといったことはありませんので、安心してください。


＜おススメサイト＞
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